北漂刚需抢走燕郊低价商住公寓：有人一口气买17套
（原标题：北漂刚需抢走燕郊低价商住公寓：有人一口气买17套）
燕郊某商住公寓售楼处。前来看房的客户在问询、填表。李燕星/摄
中房报记者 李燕星丨河北报道
12月6日晚7点，暮色已晚，河北省燕郊高新区海油大街南侧、环卫东路东侧的岩峰云裳售楼处，依旧有近150人在看样板间、询问价格。
中国房地产报记者在售楼处停留的短短一个小时内，项目播报12次成单。
岩峰云裳销售人员蒋慧对记者称，12月5日场面更“夸张”，售楼处挤满前来看房的人，销售人员连坐的地方都没有，所有单子都是站着签完。
这种火爆的购房场景在今年以来受限购与疫情双重影响的燕郊，十分罕见。这从燕郊新楼盘代理人员宋扬（化名）的描述中也可略知一二，“如果今天这单成了，将是我这两个月来的第一单。”一大早便赶去北京接客户的宋扬，冀望岩峰云裳能给他带来近两个月来的首笔提成。
值得关注的是，这个40年产权的商住公寓项目火爆背后，是个别特殊产品引发的单极现象，还是燕郊刚需旺盛催生的楼市回暖？记者实地探访后发现了市场所表现出来的新现象和情况。
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有人一口气买17套
30岁的王晓云（化名）也是12月5日前来岩峰云裳看房的一位“北漂”，她目前工作居住在望京，在朋友圈房产经纪人轮番兜售下，本来打算只是“过来看看”的她，看到售楼处交易场景火热之后，决定先支付一笔2万元的定金，将房子定下来。
岩峰云裳位于燕郊老城区，其最吸引王晓云的是“单价低”和“首付分期”。她看中的一套总价近35万元、36平方米的户型，平均单价不到1万元/平方米，首付17万元。算下来，她首期只需支付11万元，剩下的6万元分四个季度付清即可。
相当于，岩峰云裳开发商三河市润达房地产开发有限公司（以下简称“润达房地产”）先借款6万元给王晓云，帮她凑齐首付，然后王晓云再在一年之内将这笔借款还清。这很大程度减小了王晓云的首付压力。不过蒋慧告诉记者，“12月5日是可以首付分期，但由于销售火旺，老板12月6日一大早便取消了这个‘政策’”。
12月5日，该项目成交60多套。12月6日，截至傍晚7点成交近50套，有人甚至一口气买了17套。记者发现，岩峰云裳所在地块是润达房地产2019年7月获取的一宗商务金融用地，并在今年5月已经开盘，但由于地处燕郊老城，配套完善，之前销售定价一直是1.5万元至1.6万元/平方米，半年以来销售状况并不理想。
一切在12月初迎来转折。11月29日，同样位于燕郊核心城区的福成理想汇，以1.1万元/平方米的销售均价突然杀入市场，当时燕郊商住公寓均价仍停留在1.4万元至1.5万元/平方米，一直在售的临近顺义的嘉都国际甚至保持在1.9万元/平方米的高位，紫竹湾也保持在1.9万元/平方米的高位。
福成理想汇对市场的吸引力可想而知，3天就完成销售1000多套的业绩。“福成房子单价低，蓄客时间又长，去晚了就抢不到了。”宋扬告诉记者，“有几次过去交钱都找不到开发商的人。”
不久之后的12月4日，岩峰云裳下狠心将原来1.5万元至1.6万元/平方米的销售定价降至9000元至1.1万元/平方米，因此引来了刚需与投资者的青睐。
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公寓扎堆入市，有的被捧有的被弃
燕郊某商住公寓交易现场。李燕星/摄
燕郊老城区核心地段的两个商住公寓盘，就此抢了一波燕郊楼市的“风头”。但非核心地段的商住公寓，运气就没有那么好了。
记者走访发现，在岩峰云裳与福成理想汇吸睛的同时，位于燕郊老城京秦高速北边的北部科学城，今年10月份以来迎来多个商住公寓扎堆入市，目前在售的有东都时代、摩科时代、三湘印象森林海尚城、京投发展倬郡。其余还有中冶、兴达等企业开发的共7个商住项目。
“我们项目均价1.1万元/平方米，首付可以分期，2022年交房。”东都时代销售经理唐斌（化名）表示，尽管位于北部科学城的东都时代有着与福成理想汇、岩峰云裳等项目基本持平的价格，甚至首付条件更优惠，但其12月6日这一天上午的售楼处仍然门可罗雀，看房客户数量不及岩峰云裳的百分之一。
距离东都时代车程5分钟的三湘印象森林海尚城售楼处人数略多。由于其以住宅为主，仅售有三栋商住公寓，所以看房人数略多于东都时代，但单价1.4万元/平方米的水平，火热程度仍不及燕郊核心区域的商住公寓项目。
“目前燕郊商住公寓的主要需求者是一些在北京上班、只能支付较低首付的年轻人，对他们来说，一套商住公寓的总价甚至还不及一套住宅的首付。这也是为什么开发商要提供首付分期给购房者的原因，如果不这么做，商住公寓相比住宅的竞争力将大幅降低。”宋扬告诉记者，“相对而言，老城区的商住公寓周边配套齐全，但未来升值空间较小，北部科学城的商住公寓周边配套尚处于规划阶段，但随着未来区域的发展与企业的迁入，升值空间相对较大。”
北部科学城商住公寓扎堆入市背后很重要的原因之一，是燕郊近年来的供地布局。三河市公布的2019年国有建设用地供应计划显示，西市区商服用地为14.6475公顷，工矿仓储用地为27.7435公顷，约占西市区总计划供应用地的42%。供地范围跟北部科学城的用地范围也十分吻合，主要集中在高楼镇和燕郊北。
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秒抢背后的限购擦边球
燕郊在建中的商住公寓楼盘。李燕星/摄
“就近两个月来客户构成来看，10个人里面有6个会买商住公寓，这与近两个月来低价商住公寓集中推盘入市有关。”宋扬表示，“但拉长周期，就燕郊今年以来整体住宅市场来看，较2019年年底有所升温。”
公开数据显示，2020年上半年，环京住宅市场（廊坊市区+燕郊+香河+固安+张家口+石家庄） 整体表现为量跌价涨，其中燕郊成交均价最高，为2.02万元/平方米，也仅有燕郊成交套数同比上涨，同比上涨221%。
2020年1月至10月，燕郊新建商品住宅累计成交5570套，是去年同期的3.3倍，成交均价为2.01万元/平方米，同比上涨2.9%。
这其中，引发一波市场热抢的新房住宅项目是12月5日开盘的福成东尚雅苑，据当天蹲守在购房现场的刚需客户汪晴（化名）回忆，“我是提前一周排卡，当天在现场微信选房，10秒钟就抢光了，很多人没抢到”。
“当天报名参与抢房的有1841人，但只有800套房，抢不到是自然的结果。记得有位购房者没有参与排卡，当天直接到现场等待顺销，结果根本没房。”一位燕郊楼市知情人士告诉记者，“我们公司安排了12个人抢房，最后一刹那只抢到4套。福成内部员工其实也内定了一部分房，当天下午就加价4万元出售，晚上有人甚至加价5万元出售。”
“事实上，福成东尚雅苑已经蓄客好几个月了，前期宣传价格较低，实际成交价格高出3000元/平方米，但仍然低于燕郊目前普遍的新房价格，所以现场火爆。”宋扬告诉记者，“加上外地人购买燕郊新房项目不限购，无需任何门槛就可以购买首套，二手房也仍维持限购政策，所以这个项目就更加火爆了。”
可以看到，位于燕郊南城的新房住宅项目御东珺璟在售均价2.6万元/平方米，位于燕郊开发区的碧桂园时代城在售均价2.4万元/平方米，均高出福成东尚雅苑项目7000元至8000元/平方米。
更重要的是，“今年3月开始，燕郊新房住宅限购政策就放开了，没有明文通知，但在实际操作层面是可以的，那时规定外地人只要有一个月的北京社保即可购买首套；到了5月就直接取消社保资质要求了。”上述知情人士告诉记者，“这也是今年以来燕郊楼市成交价格和总量均较去年上升的原因。”记者从多位燕郊房产人士处求证此消息，外地人无需社保资质即可直接购买首套房。不过记者多次拨打廊坊市房管局电话，均未接通。
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蛋壳的事件发酵了一个月，那些被房东赶走的年轻人不知道怎样了？
房叔最近在朋友圈刷到一个燕郊新盘，首付8万起，民水民电通燃气，居然还是个地铁房。
这莫非是上天给年轻人关上了一扇门，又打开了一扇窗？
朝阳、通州工作的年轻人，全款30多万买套小房子，从此告别万恶的二房东，岂不是很香？
今天房叔来聊聊，燕郊值得买吗？
1
这个盘叫福成理想汇，先说明房叔的文章没有任何安利性质。现在愿意去北三县买房的人已经少很多了。
北三县是怎么火起来的？
作为河北省的飞地，北三县夹在北京和天津中间，距离北京非常近，可以承接北京人口的外溢需求。
居住在北三县，尤其是燕郊地区的北漂，可以驾车到潞城地铁站，然后转地铁；或者坐930、817、814公交车直达国贸。这两种都实现了跨城通勤，比起固安、甚至天津都在绝对距离上近一些。
2016年-2017年，乘着北京房价高企的东风，北三县房价翻了一倍多，炒房客闻风而至。
那时候，燕郊均价达到3.5万，个别楼盘成交价甚至上过4万；大厂均价达到3万；香河2.5万。
北京的街谈巷议里也流传着到北三县买房的神话，没有被套牢在燕郊的北京老太太不足以谈人生。
似乎只要抱紧北京的大腿，北三县就能起飞。
但随之而来的史上最严限购政策，让炒房美梦里的北三县，房价近乎腰斩。
非本地户籍需要缴纳三年社保，才有1套房的购房资格。至今政策以及实行三年，依然没有松绑的势头。
3万多的房价忽然跌到1万7，曾经在燕郊大街小巷活跃着的中介也逐渐销声匿迹。
高位接盘的炒房客有的割肉，有的断供，有的被套至今。
炒房是不可能炒房的。
一个投机的套利空间出现了，会如何调节？要么用市场的手段：投机的人太多将导致利润被平均化，最后回归市场价。要么就用行政的手段：最严格的限购，让炒房客割最狠的肉。
从此燕郊给人留下一个印象：韭菜田。
2
说回到这个项目，福成理想汇。
最大的优点，一是不限购，二是价格足够便宜，三是有地铁。户型没什么可说，配套也和北京的项目不在一个量级。不过地处燕郊商业比较发达的地段，满足生活所需还是没问题。
周边的二手盘“燕京航城”、“夏威夷北岸”、“东方夏威夷”、“纳丹堡”、“理想新城”等等这些住宅的均价在1.7万。相比之下，福成理想汇8000-10000元的价格就很有优势。
然而一看关键词LOFT，稍微懂行的买家都知道，这是一个不值钱的商住。
就算你民水民电还通燃气，就算你的户型和民宅差不多，甚至能上学，它也是商住。
商住一旦转手就要缴纳大量的税费，二手的商住更加不值钱。这就决定了，这个盘的主要客群只能是刚需自住。
有人问，全款买下了租出去合适吗？这也是一种投资啊。
那你就要考虑租售比的问题。
据房叔所知，当地的产业并不多，可能曾经最发达的是房产中介行业。
在这种情况下，还有多少人会选择在燕郊租房？毕竟燕郊的定位，就是北京的睡城。
基于以上的因素，不少房产大V都下了结论：这房子不值得买，燕郊不值得投资。
在这里房叔要唱唱反调，对真正的刚需来说，房子没有值不值得，只有合不合适。
正在修建的北京地铁22号线，从朝阳通到平谷，途径燕郊市区。这个项目就在地铁神威大街站附近，虽然项目说直线距离1公里，但实际骑共享单车也在3公里以内，可以满足通勤需求。
以前家住燕郊的北漂不得不面对清晨大巴的长队，每日接受进京检查，特别是疫情期间检查更加严格。现在居然共享单车接驳地铁直达公司了，这体验不要好太多！
你就说这个广告语吧，“让房子回归居住本质”，“让每一位北漂人都能买得起房”，房叔听了眼泪掉下来。
一个商住公寓，本质是商业属性，却肩负着让房子回归居住属性的重任，扛起了房住不炒的大旗。
首付8万的刚需，是真的刚，打工人钢铁般的意志那种“钢”。
没有钢铁般的意志，怎么每天面对早上6点的朝阳？想上车的朋友似乎已经来不及了。听说1700多套房，三天售罄。
3
最后我们再来吃一个开发商的瓜。
对购房人来说，最大的黑天鹅就是交房维权，只要最后开发商顺利地保质保量交房，叔就没什么苛求。
因为这个房子太便宜了，放在商住里都还便宜那么一两千。
一般来说，打折的房子，要么是产品品质上有硬伤，要么就是开发商着急回款。
叔查到，福成的确缺钱。
据网上公开信息披露，2019年，福成集团涉嫌逃税漏税，相关资产已经被冻结。
福成的老板叫李福成，最早卖香油、养牛起家，后来转入房地产开发。燕郊几乎一半的房地产都是福成开发的，因此老板也有外号叫“李半城”，也有人叫他“燕郊李嘉诚”。
李福成是燕郊楼市最大的得益人。
他2002年成立河北福成房地产开发公司，主打北漂人群，以低成本、低价格策略迅速做大。
2008年危机过后，燕郊房价因北京限购而飞速上涨。福成相继推出上上城、青年城、福成公寓等神盘，多个项目从房价4000元起步，一路卖到了40000元。
其开发的上上城项目，容纳了近8万人口，号称“河北最高密度楼盘”，一度创下“十个月55亿元”的销售神话，在福成集团年营收中占比过半。
凭借往年的业绩，相信福成集团在燕郊当地有足够的知名度和信赖度。
但是福成这两年不太行了，叔查阅资料推测有三方面原因：
一是福成大力发展的殡葬产业遇到了滑铁卢。
大家可能还不知道，福成是“殡葬行业第一股”，既做阳宅的生意，也做阴宅的生意，阴阳通吃。
福成股份披露显示，其2018-2019年殡葬业务毛利率高达87.96%与87.14%。如此高的毛利直追茅台！
财报显示，福成股份2019年墓位销售2670个，平均6.9万元一个。
2019年，殡葬业务为公司贡献了1.85亿元的营收，毛利率高达87.14%。而2020年上半年，公司殡葬服务业的营收为0.34亿元，同比下滑超75%。
官方解释是，在殡葬行业方面，由于客户入园率下降很大，祭祀也大多采取线上云祭祀方式，所以利润受了很大影响。
第二，家族房地产业务遇到了一些不太好说的问题。
在房价飞涨的这几年里，燕郊地价的上涨却相当克制。2013年成交的楼面价约每平米 500元，到2018年也只上升到2300元左右，与房价形成巨大落差，也使燕郊的地产江湖暗流涌动。
第三，掌门人的更迭对家族企业的走向有着重大影响。比如大家熟悉的新城。
2014年，时年68岁的李福成辞去上市公司所有职务，将福成股份交给儿子李高生接管。此后，福成房地产逐渐淡出人们的视线。
但是儿孙们似乎不太省心。
维权问题也屡屡见报。
2018年，72岁的李福成重出江湖，似乎寄望借房地产实现新的突破，带领公司走出低谷。
2019年就出了股权资产被冻结的事，至今依然深陷危机。
据中介介绍，福成理想汇的交房日期是2022年10月，不知两年的时间够不够福成集团盘活现金流，交付令人满意的房子。莫要辜负刚需的辛苦钱啊。
上周，房叔写了深圳手持千万资金的刚需，一份认筹金就要交350万；今天房叔又写了北漂刚需，每天2个小时的单程通勤时间，入住首付只要8万多的燕郊公寓。
刚需与刚需之间，竟然天壤之别。
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